Det finns en tendens i fastighetsbranschen att hoppa direkt till lösningen. Återkommande stopp – boka en spolning. Misstänkt läckage – lägg ny tätning. Gamla rör i ett hus från 1960 – byt allting.
Alla tre besluten kan vara rätt. Men utan en kamerainspektion vet du inte vilket av dem som faktiskt stämmer. Du gissar. Och i en fastighet med komplexa rörsystem och hyresgäster eller verksamhet som är beroende av fungerande avlopp är gissningar ett dyrt sätt att arbeta.
Rörinspektionen med kamera är branschens svar på den frågan. Inte en lösning – ett beslutsunderlag. En bild av vad som faktiskt finns inne i rören innan du lägger pengar på att åtgärda det.
En modern inspektionskamera är inte en mobiltelefon i ett rör. Det är en specialiserad utrustning med ett roterande kamerahuvud, stark belysning, distansmätning och videodokumentation som i realtid visar rörets insida längs hela sträckan.
Kameran förs in i röret från en tillgänglig punkt – en golvbrunn, en renslucka, ett manhollock – och rör sig längs röret medan operatören följer bilden på en skärm. Allt dokumenteras på video. Exakta avståndsmätningar loggas för varje fynd.
Vad som syns:
Korrosionens djup och utbredning. Inte ett generellt antagande om att gjutjärnsrör från 1965 är slitna – utan exakt information om var materialet är tunt och var det fortfarande håller.
Avlagringar och beläggningar. Fett, kalk, järnoxid, organiskt material – hur tjockt, hur hårt, var längs sträckan.
Sprickor och håligheter. Punktvisa eller längsgående, ytliga eller genomgående.
Fogsättningar. Fogar är de svagaste punkterna i ett äldre rörsystem och de vanligaste ställena för läckage. Kameran visar om de sitter tätt eller inte.
Rotinträngning. Trädrötter som tagit sig in via fogar eller sprickor syns direkt – och deras utbredning avgör om fräsning räcker eller om röret är för skadat.
Deformationer och kollaps. Rör som pressats ihop, sjunkit eller förskjutits i sina fogar syns omedelbart och utesluter relining som metod.
Fastighetsägaren vet att rören är gamla. Frågan är vad som faktiskt behöver göras och när. En kamerainspektion ger ett faktabaserat svar som ersätter antaganden med information. Istället för ”vi borde förmodligen göra något” blir det ”stam 3 och 4 behöver åtgärdas inom två år, stam 1 och 2 kan vänta fem år till”.
Det är skillnaden mellan reaktivt och proaktivt underhåll. Och proaktivt underhåll är konsekvent billigare.
Köper du en fastighet utan att veta rörsystemets skick tar du en risk som är svår att kvantifiera. Ett rörsystem i dåligt skick i en hyresfastighet med trettio lägenheter kan representera ett underhållsbehov på miljoner kronor – ett belopp som bör reflekteras i köpeskillingen.
En rörinspektionsrapport som en del av due diligence-processen är ett av de mest kostnadseffektiva underlagen du kan ha vid en fastighetsaffär. Det kostar en bråkdel av vad ett dolt problem kostar att åtgärda.
Vattenskador i fastigheter utreds ofta på ytan – skadan saneras, det som syns åtgärdas och hantverkarna lämnar. Men orsaken till skadan är inte alltid åtgärdad. Om källan var ett avloppsrör och röret inte inspekterats och åtgärdats finns risken för återfall.
En kamerainspektion efter en vattenskada svarar på frågan som alltid borde ställas: varifrån kom vattnet egentligen, och är den orsaken nu åtgärdad?
En rörinspektionsrapport är inte bara ett beslutsunderlag för stunden. Det är ett dokument med ett längre livsperspektiv.
En fastighet som har dokumenterade kamerainspektioner med tidsstämplade fynd och skickebeskrivningar har en teknisk historia som är värdefull på flera sätt.
Vid en transaktion: en köpare som ser att fastighetsägaren systematiskt inspekterat och dokumenterat rörsystemet vart femte år har ett helt annat förtroende för fastighetens underhållsstatus än en köpare som möter ett ”vi tror att det är okej”.
Vid en försäkringstvist: om en vattenskada inträffar och frågan uppstår om skadan var förutsebar är dokumenterade inspektioner som visar att problemet inte var känt ett starkt skydd för fastighetsägaren.
Vid löpande förvaltning: …
Resultatet i bokslutet ljuger ibland. Ett bolag kan redovisa ett positivt rörelseresultat och ändå ha akuta betalningsproblem. Det händer varje dag, i bolag av alla storlekar och branscher, och förklaringen är nästan alltid densamma: skillnaden mellan när intäkterna bokförs och när pengarna faktiskt landar på kontot.
Kassaflöde är sanning. Allt annat är bokföring.
Den insikten är startpunkten för kassaflödesoptimering – det systematiska arbetet med att se till att pengar rör sig snabbare in i bolaget, långsammare ut, och att det aldrig uppstår ett gap däremellan som hotar verksamhetens fortlevnad.
Innan man optimerar något är det värt att vara klar på vad kassaflöde faktiskt mäter. I en resultaträkning syns intäkter och kostnader när de uppstår – en faktura bokförs den dag den skickas, en kostnad den dag den är hänförlig till. I kassaflödesanalysen syns pengarna den dag de faktiskt byter hand.
Kassaflödet brukar delas in i tre delar:
Operativt kassaflöde – pengar som rör sig in och ut till följd av den löpande affärsverksamheten. Det är det viktigaste måttet på om en verksamhet är bärkraftig.
Investeringskassaflöde – pengar som används till eller frigörs från investeringar i anläggningstillgångar, förvärv eller avyttringar.
Finansiellt kassaflöde – in- och utflöden kopplade till lån, amorteringar och utdelningar.
Ett bolag kan ha negativt operativt kassaflöde under en tillväxtfas och ändå vara välskött – men det kräver att det finansiella kassaflödet kompenserar. Det hållbara målet är ett operativt kassaflöde som med råge täcker löpande åtaganden.
Kassaflödesproblem har tre grundläggande orsaker, och de kräver olika åtgärder.
1. Kundfordringar som tar för lång tid
Långa betalningsvillkor kombinerat med sena betalare skapar ett permanent kapitalunderskott. Om du fakturerar 1 miljon kronor i månaden med 60 dagars betalningsvillkor har du i genomsnitt 2 miljoner kronor utestående vid varje given tidpunkt. Det är kapital som du har finansierat men som arbetar för din kund, inte för dig.
2. Leverantörsskulder som betalas för snabbt
Den omvända sidan av myntet. Många bolag betalar sina leverantörer snabbare än vad avtalet kräver – ibland av gammal vana, ibland för att undvika administrativa påminnelser. Varje dag du håller kvar en legitim leverantörsskuld är en dag du disponerar det kapitalet.
3. Lager och kapital bundet i tillgångar
För handels- och tillverkningsbolag är lagret en av de största kassaflödestjuvarna. Varje enhet som ligger i lagret är kapital som inte rör sig. Hög lageromsättningshastighet är inte bara effektivt logistiskt – det är ett direkt kassaflödesmått.
Det finns mer att göra här än de flesta tror, och åtgärderna behöver inte vara konfrontativa.
Fakturera omedelbart. Det låter självklart, men forskning och erfarenhet visar att många bolag fakturerar med fördröjning – i slutet av veckan, i slutet av månaden, när det ”hinns med”. Varje dags fördröjning i fakturering är en dags fördröjning i betalning. Automatisera faktureringsprocessen om möjligt.
Korta betalningsvillkoren proaktivt. Standardvillkoret i Sverige är 30 dagar, men många bolag har 45 eller 60 utan att det är förhandlat – det bara blev så. Gå igenom kundstocken och se var du kan återgå till kortare villkor utan att riskera relationen.
Inför incitament för tidig betalning. En kassarabatt på 1–2 procent vid betalning inom 10 dagar kan vara lönsamt för dig om alternativet är 60 dagars väntan. Det är en finansieringskostnad, men ofta lägre än factoringavgiften eller krediträntan.
Automatisera påminnelseprocessen. Sena betalare är ofta sena av slentrian snarare än ovilja. En automatiserad påminnelse som går ut dagen efter förfallodatum – utan att du behöver lyfta telefonen – kortar genomsnittlig betalningstid märkbart.
Överväg factoring för utvalda kundsegment. För kunder med långa villkor eller hög fakturasumma kan det vara rationellt att faktorera fakturan och ta hem pengarna direkt, snarare än att vänta. Det är inte ett tecken på svaghet – det är ett finansieringsbeslut.¹
Precis som du vill att dina kunder betalar snabbt vill dina leverantörer det. Men det innebär inte att du ska betala i …
För den som bor i ett hus byggt under 1950- till 1970-talen är chansen stor att avloppsrören löper ingjutna i betongen under bottenvåningens golv. Det är en rördragning som var standard under den epoken och som fungerade utmärkt när den installerades – men som i dag, femtio eller sextio år senare, börjar visa sin ålder på ett sätt som inte alltid syns förrän problemen är uppenbara. Och när problemen dyker upp uppstår omedelbart frågan: måste betonggolvet brytas upp, eller finns det ett alternativ?
Det finns det. Och det alternativet heter relining.
Rör ingjutna i betong skiljer sig från rör i väggar och under golv på ett avgörande sätt: de är i princip omöjliga att komma åt utan att bryta upp betongen. Det är inte som en rörledning som löper i ett utrymme bakom en panel eller under ett trägolv – det är ett rör som är permanent ingjutet i konstruktionen, utan tillgång från utsidan.
Det innebär att ett traditionellt rörbyte kräver att betonggolvet bilades upp längs hela rörssträckan, att de gamla rören tas ut, att nya rör läggs ner och att betongen gjuts igen – varefter ytskiktet återställs. I ett normalt hus kan det innebära att kök, badrum och delar av vardagsrum och hall är satta ur funktion under veckor, att hela familjen behöver bo på annan ort och att det totala kostnaden för grävning, rörbyte och återställning landar på ett belopp som är svårt att försvara om alternativet faktiskt fungerar.
Hus Relining arbetar regelbundet med relining av rör under betonggolv och beskriver det som ett av de sammanhang där metodens fördel är som mest påtaglig – det är exakt den situationen relining är designad för.
Relining av rör under betong fungerar enligt samma grundprincip som all annan relining – ett nytt skikt appliceras på insidan av det befintliga röret via inspektionspunkter, utan att röret behöver bli åtkomligt utifrån. Men processen har ett antal specifika moment som är värda att förstå.
Det börjar alltid med en kamerainspektion. Kameravagnen förs in i röret via en befintlig inspektionsöppning – en golvbrunn, en renslucka eller en anslutningspunkt – och dokumenterar rörets skick längs hela sträckan. Inspektionen visar var skadorna sitter, om det finns deformationer som omöjliggör relining och hur beläggningarna ser ut. Det är det underlaget som avgör om relining är tekniskt möjlig och vilken metod som passar bäst.
Rengöringen är nästa steg. Rör under betong samlar ofta mer beläggning än rör i andra delar av huset, dels för att de löper horisontellt med flackare lutning, dels för att de har legat stilla och oaccessibla under lång tid. Högtrycksspolning och fräsning tar bort beläggningar och organiskt material och skapar den rena yta som reliningsmaterialet behöver för att fästa ordentligt.
Därefter genomförs själva reliningen. För längre horisontella sträckor under betong är strumperelining – CIPP – vanligtvis det bästa alternativet. En härdande strumpa dras in i röret via en inspektionspunkt och blåses upp mot rörväggen med tryckluft, varefter den härdas till ett nytt strukturellt rörskikt. Härdningen sker med UV-ljus, ånga eller vid rumstemperatur beroende på vilket system som används – UV-härdning är den snabbaste och ger ett kontrollerat och jämnt resultat.
Processen avslutas med en ny kamerainspektion som bekräftar att det nya skiktet sitter som det ska längs hela sträckan, att det inte finns luftbubblor eller defekter och att anslutningar och grenrör är korrekt öppnade.
Det moment i relining under betonggolv som kräver mest precision och erfarenhet är hanteringen av grenrör – de punkter där sidorör ansluter till huvudledningen. När strumpan härdas täcker den även öppningarna för grenrören, och de måste öppnas igen med en roterande fräs styrd av kameran inifrån röret.
Det är ett arbete som kräver noggrannhet – fräsen måste öppna grenröret korrekt utan att skada det nya reliningsmaterialet i omgivningen. En felaktigt öppnad anslutning kan ge läckage eller skapa en …
Kommuner är stora fordonsanvändare. Parkförvaltning, fastighetsservice, räddningstjänst, hemtjänst, tekniska förvaltningar – en genomsnittlig svensk kommun har hundratals fordon i drift, många av dem i miljöer där kraven på tysthet, utsläppsfrihet och hållbarhet är höga. Det gör kommunal verksamhet till ett av de mest intressanta och mest relevanta sammanhangen för elfordonets genombrott i Sverige.
Omställningen pågår redan. Allt fler kommuner har antagit mål om fossilfria fordonsflottor, och de praktiska erfarenheterna av att använda elfordon i kommunal drift börjar nu bli tillräckligt omfattande för att ge tydliga lärdomar om vad som fungerar, vad som kräver anpassning och var potentialen är som störst.
Parker, kyrkogårdar, naturreservat och andra grönområden är miljöer där elfordon passar särskilt väl. Kraven på tysthet är höga – ett dieseldrivet fordon som bullrar igenom en park tidigt på morgonen stör besökare och boende på ett sätt som ett elfordon inte gör. Kraven på utsläppsfrihet är likaså tydliga – de flesta kommuner arbetar aktivt med att hålla sina parkområden fria från onödig luftförorening, och avgasutsläpp från arbetsmaskiner och transportfordon motverkar den ambitionen.
Goupils elektriska nyttofordon används i just sådana miljöer av kommuner och parkförvaltningar i Sverige och Europa, för transport av redskap, material och personal inom avgränsade grönområden. Fordonens låga vikt och goda framkomlighet gör dem lämpliga även på gräsytor och grusvägar där tyngre fordon skulle orsaka markskador.
Naturvårdsverket betonar i sin vägledning för förvaltning av naturreservat och skyddade områden att motoriserad trafik i känsliga naturmiljöer bör minimeras och att de fordon som används ska ha så liten påverkan som möjligt på mark, vegetation och djurliv. Elfordon uppfyller de kraven avsevärt bättre än dieseldrivna alternativ, vilket gör dem till ett naturligt val när kommuner inventerar sin fordonsanvändning i känsliga miljöer.
Kommunala fastighetsförvaltningar hanterar ett stort antal byggnader spridda över ett geografiskt område – skolor, förskolor, äldreboenden, idrottshallar, bibliotek och administrativa lokaler. Transporten av material, verktyg och personal mellan dessa byggnader är en logistisk utmaning som traditionellt lösts med dieseldrivna skåpbilar och lätta lastbilar.
Elfordon passar väl i det sammanhanget, framför allt för de kortare transporter inom ett begränsat geografiskt område som utgör merparten av en fastighetsförvaltnings dagliga rörelse. Laddning nattetid vid en central anläggning ger full kapacitet varje morgon, och de lägre driftskostnaderna frigör resurser som kan användas till annat.
En faktor som ofta lyfts fram av kommunala fastighetsförvaltare som gjort övergången är den förbättrade arbetsmiljön. Tekniker och driftspersonal som inte längre exponeras för dieselavgaser vid intern transport eller vid arbete i trånga utrymmen upplever en påtaglig förbättring – ett argument som Arbetsmiljöverkets föreskrifter om exponering för motoravgaser ger en tydlig regulatorisk tyngd.
Hemtjänsten är ett av de verksamhetsområden där elfordonets potential i kommunal verksamhet diskuteras mest. Hemtjänstpersonal kör ofta korta sträckor mellan många adresser under en arbetsdag – ett körmönster som passar elfordonets styrkor väl och som med rätt laddinfrastruktur är fullt hanterbart med dagens batteriteknologi.
Utmaningarna är reella men hanterbara. Laddning under arbetstid kräver tillgång till laddpunkter vid hemtjänstens basadress eller, i vissa fall, vid strategiska punkter längs arbetspassets rutt. Vinterklimatets påverkan på batterikapaciteten är en faktor som kräver planering, särskilt i kommuner med kalla vintrar där räckvidden kan minska påtagligt under de kallaste dagarna.
Energimyndigheten har i sina rapporter om elektrifiering av kommunala fordonsflottor identifierat hemtjänsten som ett av de verksamhetsområden med störst potential för snabb och kostnadseffektiv omställning, och pekar på att de kommuner som investerat i laddinfrastruktur och utbildning av personal har nått goda resultat utan de driftstörningar som många befarade.
En central utmaning för kommuner som vill elektrifiera sina fordonsflottor är upphandlingen. Offentlig upphandling regleras av Lagen om offentlig upphandling, LOU, som ställer krav på likabehandling, transparens och proportionalitet i kravställningen. Det innebär att kommuner måste formulera sina miljö- och teknikkkrav på ett sätt som är objektivt motiverat och inte utestänger leverantörer på ett osakligt sätt.
Upphandlingsmyndigheten publicerar vägledning och kriteriebibliotek för hållbar offentlig …
Du har fått beskedet. Taket måste åtgärdas. Paniken börjar krypa fram. Du har hört skräckhistorier om takrenoveringar som kostat en halv miljon. Du har hört om husägare som tvingats ta lån för att klara notan. Men sanningen är att priserna varierar kraftigt beroende på material, takets storlek och komplexitet, och var i landet du bor. En takläggare Stockholm tar generellt sett högre betalt än en takläggare i mindre städer, men skillnaderna är inte enorma. Här går vi igenom vad du kan förvänta dig att betala – och vad som påverkar priset.
För en normalstor villa på cirka 100 kvadratmeter ligger priset för ett helt takbyte på 100 000–200 000 kronor. Priset inkluderar rivning av gammalt tak, eventuell reparation av underlaget, ny underlagspapp, nya takpannor eller plåt, samt montering av nockplåtar och andra detaljer. I priset ingår också bortforsling av rivningsmaterial och städning av arbetsplatsen. Det är mycket pengar, men tänk på att det är en investering som håller i 30–100 år beroende på material.
Vad påverkar priset? För det första materialvalet. Tegel är dyrast, ofta 150–200 kronor per kvadratmeter för själva pannorna plus arbete. Betong är billigare, 100–150 kronor per kvadratmeter. Plåt är ungefär i samma prisklass som betong, 100–150 kronor per kvadratmeter. Papp är billigast, 50–100 kronor per kvadratmeter. Men tänk på att livslängden varierar. Ett billigare material kan bli dyrare i längden om det måste bytas oftare.
För det andra takets komplexitet. Ett enkelt sadeltak är lättare att arbeta med än ett tak med flera valpar, takkupor, skorstenar, och takfönster. Varje genomföring – skorsten, ventilationsrör, takfönster – kräver extra arbete och extra material. Ett tak med brant lutning är också svårare att arbeta på än ett flackt tak, vilket påverkar priset. En takläggning Stockholm kan variera mycket i pris beroende på just dessa faktorer.
För det tredje läget. I storstadsområden som Stockholm, Göteborg och Malmö är priserna generellt sett högre än i mindre städer och på landsbygden. Det beror på högre löner, högre hyror, och högre omkostnader. Skillnaderna är dock inte dramatiska – kanske 10–20 procent. En takläggare i en mindre stad tar ofta något lägre priser än en i Stockholm, men inte så mycket att det lönar sig att åka långt för att spara pengar.
Glöm inte ROT-avdraget! Som privatperson har du rätt till 30 procent skattereduktion på arbetskostnaden. För en takrenovering som kostar 150 000 kronor totalt, varav arbetskostnaden är 75 000 kronor, blir ROT-avdraget 22 500 kronor. Din faktiska kostnad blir alltså 127 500 kronor. Det är en betydande besparing. En seriös takläggare drar av beloppet direkt på fakturan – du behöver inte ansöka själv.
För den som har en stram budget finns det alternativ. En takrenovering – att byta ut trasiga pannor, laga underlaget, och tvätta taket – kan kosta 20 000–50 000 kronor, beroende på omfattning. Det är en bra lösning om taket i övrigt är i gott skick. En takinspektion kan avgöra om en renovering räcker eller om ett helt takbyte är nödvändigt. En takläggare gör gärna en kostnadsfri besiktning och ger dig råd.
En annan möjlighet är att byta taket i etapper. Kanske gör du en sida av taket ett år och den andra sidan nästa år. Det är inte optimalt, eftersom du betalar för etablering två gånger, men det kan vara en väg framåt om ekonomin är ansträngd. Prata med din takläggare om möjligheterna. Många är flexibla och kan anpassa sig efter din budget.
Sammanfattningsvis: ett nytt tak kostar 100 000–200 000 kronor för en normalvilla. Priset påverkas av material, komplexitet, och läge. Med ROT-avdraget blir det billigare. Det finns också billigare alternativ som takrenovering eller byte i etapper. Oavsett vad du väljer – tveka inte att be om offerter från flera olika takläggare. Jämför priser, men titta också på referenser och garantier. Det billigaste alternativet är inte alltid det bästa i längden. En investering i ett nytt tak är en investering i ditt hus – och i din trygghet.…
Upplever du ofta att ditt wifi skulle kunna bli bättre? Händer det alltför ofta att uppkopplingen svajar när det ställer till det som mest? Alla kan nog sätta sig in i hur stressande det kan vara när nätverket krånglar när det är dags för ett webbmöte. Det är naturligtvis något man vill undvika till varje pris. Det är därför klokt av dig att göra vad du kan för att få ett bättre wifi hemma. Frågan blir då hur du ska gå tillväga för att lyckas med detta? Det ska vi ta en titt på nu.
Det första steget till ett bättre wifi hemma är att placera routern rätt. Många väljer att placera routern i ett undanskymt hörn, långt från de mest centrala delarna av hemmet. Faktum är dock att det är en ganska dålig idé. En router bör placeras så centralt som möjligt, så att uppkopplingen når fram till de olika rummen i hemmet. Därmed inte sagt att den måste stå placerad mitt på vardagsrumsbordet. Det går att placera den centralt, utan att för den sakens skull låta den hamna i fokus. Det finns även accesspunnkter för att få bra wifi utomhus. Att skaffa en wifi förstärkare så alla har full täckning vid poolen låter inte så dumt va?
Det kanske inte är din första tanke om ditt wifi börjar krångla, men att ta hem en kompetent IT-konsult redan i ett tidigt skede är en god idé. Denne kan ta en titt på såväl utrustning som placering. Det räcker förmodligen för honom eller henne att ta en titt på routerns placering för att se om den är bra, eller om det går att hitta en bättre plats. Denne kan även ta en titt på kablarna, för att se om de är i gott skick. Dessutom går det att få hjälp med en felsökning av wifi om det skulle behövas, och rimliga åtgärder kan då vidtas direkt. Att ha ett nätverkskabel genom vägg som krånglar kan bli kostsamt och frustrerande. Det gäller i synnerhet för den som arbetar hemifrån. Då är det ofta bättre att få kompetent hjälp tidigt, men när det väl är gjort kommer du ha mycket snabbare wifi.
Det är inte bara ett wifi som kan krångla. De flesta som har använt datorer i någon större utrustning vet att tekniken är till stor nytta, men även kan vålla bekymmer. Att ha kontaktuppgifter till en duktig IT-konsult som kan hjälpa till med IT-relaterad support är väldigt bra. Vissa gånger är det nätverket som krånglar, en annan gång kan det vara något problem med datorn som visar sig vara svårt att få bukt med. Det som är svårt att sätta sig in i och så gott som omöjligt att lösa för en person med genomsnittliga IT-kunskaper är ofta relativt lätt att hantera för någon som arbetar inom IT-support. Varför spendera dagar på att försöka underfund med något som någon annan kan lösa inom loppet av en timme?
Du kanske aldrig har hört av dig till någon för att få IT-support, men faktum är att det finns gott om tillfällen då detta vore en god idé. Du kanske till exempel har varit med om att en uppdatering av programvara har vållat stora problem med datorn. En sådan gång kan det vara svårt att räkna ut exakt vad som skett, och framför allt kan det vara svårt att veta hur det bäst kan lösas. Om du då har en IT-konsult att vända dig till, kan du ofta få snabb hjälp. Det kan till och med räcka med en fjärrstyrd session på webben. Alla problem kräver inte hjälp på plats. Många upplever också att IT-support underlättar när det är problem med skrivarinställningar eller storlek på tecken på skärmen. Det finns gott om problem som …